土地の査定方法を伝授！元不動産会社社長がお伝えする査定ポイント10選

一括査定サイトにお願いする前に、自分で土地の査定をしてみませんか？

土地の価格が検討もつかない状態で土地の査定をすると、査定結果に驚くことがあります。
査定の結果が正しいものなのか不安になることもあります。

この記事では、自分で土地の査定する方法をお伝えします。
計算方法は、それほど難しくありません。
まだ家族などに査定することを知られたくない方にもおすすめです。

売却を検討している方は、査定サイトと同時に自分でも計算してみましょう。

土地売却に必要な査定

土地の売却は次の流れになります。

1. 土地の査定
2. 土地の売出し価格を決める
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. 売却のための広告
5. 売買契約
6. 土地引渡し

売却するための価格を決めるために、査定を必ずします。
査定によっては、希望する金額にならないこともあります。
査定金額と希望金額に相違が出ないように、自分で査定ができないのでしょうか？

比較サイトと自分査定

比較サイトでは、一括で複数の不動産会社から査定を受けることができます。
しかし、査定金額は100万円以上も違う金額になることも多くあります。
どの査定金額も思っているよりも低い金額になることもあります。

土地の査定は、自分でも可能です。
参考になる価格が4つありますので、比較サイトへの申込みと同時に自分でも査定してみましょう。

自分で査定することで、不動産会社からの査定が高いのか低いのか判断できるようになります。

査定前に準備したいことと必要書類

査定前に準備しておきたいことをまとめてみました。

上記の内容を確認するために、必要な書類は次の通りです。
査定だけでなく売買でも必要になる書類なので、可能であれば今から準備しておくとよいでしょう。

名義人の確認

相続で取得した場合、しっかりと相続の手続きが完了しているでしょうか？

土地の名義人の確認は、土地の登記事項証明書で確認します。
登記事項証明書は、全国のどの法務局でも取得することが可能です。

もし相続の手続きを完了していない場合、土地を売却する前までには相続登記の手続きを完了しておく必要があります。

図面の準備

土地の測量図や境界確定図などがあると安心です。

売買の場合は、土地の面積が重要です。
登記上の面積と実際の面積が異なっている場合や、境界がはっきりしていない場合では売買できないケースもあります。

土地の図面としては、公図や測量図が参考になります。
公図と測量図はどの法務局でも取得するこが可能です。（測量図がない土地もあります）

現地の状況確認（境界標の有無、土地の状況、周辺状況）

査定する土地の状況の確認をしておきましょう。

• 隣地の境に境界標がありますか？
• 土地に知らないものがあったり、雑草が生い茂ったりしていませんか？

売買を想定している場合は、査定する土地を掃除しておきましょう。

自分でできる土地の査定方法

自分で土地の査定をするには、次の4つの方法があります。
それぞれの価格を参考に、自分の土地の価格を査定することができます。

	評価の水準	評価基準日	公表時期	決定機関
土地総合情報システム	ほぼ時価	1月1日	3月下旬	国土交通省
標準地・基準地検索システム	ほぼ時価	7月1日	9月下旬	都道府県
財産評価基準書	公示地価の80％	1月1日	7月初旬	国税庁
固定資産税通知書	公示地価の70％	1月1日 （3年に1回）	4月初旬	市町村

こちらのリンクからは、土地総合情報システムと標準地・基準地検索システムのどちらにもリンクされています。　　地価公示・地価調査・取引価格情報

周辺の取引事例を調べる「土地総合情報システム」

調べ方は、次の通りです。

1. 時期を選ぶ
2. 種類を選ぶ
3. 地域を選ぶ

サイトにアクセスし、左にある条件を順番に選択します。

1.時期を選ぶ
直近5年程度の期間の中からプルダウンメニューを選択します。

2.種類を選ぶ
　今回は「土地」をクリックします。

3.地域を選ぶ
査定する土地の所在地を選択し、「この条件で検索」ボタンをクリックすると、右側に結果が表示されます。

取引事例なので、査定したい土地の周辺に参考になる価格がないこともあります。

公示価格を調べる「標準地・基準地検索システム」

調べ方は、査定したい土地の場所を地図でクリックし、検索条件を指定すると表示されます。

基準地が査定対象土地の近くで見つからないこともあります。

路線価を調べる「財産評価基準書」

調べ方は、地図の対象土地の都道府県をクリックします。
目次が表示されるので、「路線価図」をクリックします。
対象土地の路線価図から、路線価を調べます。

路線価の計算方法は、次の通りです。

路線価表示が「300C」の場合、路線価は300,000円となります。
画面左側に評価倍率表があるで、対象土地の補正率を確認します。
路線価　×　補正率　×　土地面積　＝　土地の価格

路線価での評価は、概ね公示地価の80％となります。

固定資産税から調べる「固定資産税通知書」

固定資産税通知書を用紙します。

対象土地の欄に評価額を確認できます。

固定資産税評価額は、おおむね公示地価の70％になります。

また、「全国地価マップ」でも次の4つの公的土地評価情報が確認できます。
・固定資産税路線価等
・相続税路線価等
・地価公示価格
・都道府県地価調査価格

査定のポイント10選

4つの方法で土地の価格を確認できました。
査定金額以上の価値をつけるため、ここでは査定のポイントをお伝えします。

土地の面積

土地の面積が確定しないと価格が決まりません。

測量図や境界確定図はありますか？

境界確定図がない場合は、土地の境界標がありますか？

境界標がない場合は、売買できないこともあります。
後のトラブルを防止するためにも、境界杭を設置することをおすすめします。

土地の形状

面積と同様に、土地の形状がはっきりしていないと売却が難しくなります。
隣の土地に越境していることもあるからです。

土地の形状は、公図や測量図で確認できます。
境界標を設置して、土地の形状もはっきりとしておきましょう。

間口と奥行き

路線価での計算の時に確認しました。

同じ面積でも、間口が狭いと評価は下がってしまいます。

全面道路の幅

前面道路の幅は、建築可能な土地であるかどうかが判断できます。

4ｍ以上の幅員であれば、建築可能な土地と判断できます。
（後述の用途地域によって建築物は制限があります。）

4ｍ未満の道路の場合は、セットバックして建築可能となることもありますが、行政に確認する必要があります。

道路の位置（角地、二方など）

路線価の計算でも確認しましたが、道路の位置でも土地の価格が変わります。

隣地が水路の場合は、査定で水害が今までにあったかどうかの確認をします。

道路からの高低差

高低差があると、土地の使い勝手が変わります。
次の利用者の用途によっては、値引きの対象となることもあります。

用途地域

査定する土地は、市街化区域ですか？市街化調整区域ですか？
市街化区域の場合は、用途地域は何ですか？

用途地域によっては、建築できる建物が変わります。
建物の大きさ（建ぺい率や容積率）に注意する必要があります。

用途地域の確認は、市役所で確認することができます。
市町村によっては、ホームページから都市計画マップなどの名称で確認することもできます。

土壌汚染や埋蔵文化財の存在

土壌汚染や埋蔵文化財があると、売却できないこともあります。

埋蔵文化財の確認は、市町村または都道府県で確認ができます。

近隣施設からの距離

学校や公共施設からの距離、最寄り駅からの距離も査定に影響があります。

農地の場合は、農地区分にも影響があります。
農地転用して売却を検討している場合は、農地区分によっても許可の見込みが変わってきます。

近隣の嫌悪施設

一般的に周辺にあるとあまり印象のよくない施設があるかどうかということです。

廃棄物処理施設や反社会的勢力の拠点があると売却が難しくなります。

一括査定と同時に自分でも査定してみよう

自分で土地の査定をしてみたい、計算方法を知りたい方に向けてお伝えしました。
査定する前に準備したい書類は、次のものです。

自分で土地の価格を調べる方法は4つです。

土地の査定では、プロが査定のポイントとしている10項目をお伝えしました。

査定ポイントはどうしようもない部分もありますが、理解をしておくことで売却の希望価格と査定価格の乖離がなくなります。

おすすめは、一括査定サイトでも査定しながら自分でも査定することです。
この記事を読んで自分でも査定してみましょう。